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esball是哪里的知道,分析了55万条成交数据,终于找到了买房秘诀

2020-01-09 13:52:14 点击:2676

esball是哪里的知道,分析了55万条成交数据,终于找到了买房秘诀

esball是哪里的知道,大家都知道,由于“房住不炒”政策的原因,国内很多城市的房价都偃旗息鼓了,全国多数城市楼盘成交量都大幅缩减。

但是越是成交量萎缩的时候,越是买家可以精挑细选的时候,今天,【数据话房】就从数据的角度来给大家分析下,到底什么样的房子能够长期跑赢大盘,涨的时候涨得快,跌的时候跌的慢。

本文主要选取的城市还是帝都北京,不一定适合其他城市,每个城市有各自的特点,需要单独分析。

今天本文所采用的数据全部来自于北京某著名中介的成交数据,时间跨度从2012年开始,成交数据超过55万条,涵盖了北京市大部分的成交数据,具有比较可信的参考价值。

中心城区还是郊区

其实对于选择房子的位置,一直有相互对立的两派不同的观点,一种是要选择核心地段,另一种相对应的是相对远的郊区,两派都有各自的理由。

中心城区派认为买房子的买的是土地,最重要的就是地段、地段、地段

郊区派认为很多靠近城区的近郊有更大的正外部性,上涨的幅度和空间更大,更有利于投资回报。

两者都有道理,那到底怎么取舍呢,我们来看看数据

在这里,我们对比了中心城区的 东城、西城、海淀、朝阳和相对近郊的丰台、昌平、通州和大兴(当然丰台不能算严格意义上的郊区)

总体而言,各个城区的大致走势相对差不多,但是西城要明显坚挺的多,西城区的房价基本恢复到了2017年317新政前后的价格。

中心城区的几个区的房价相比近郊的几个区跌幅要小,总体比较抗跌。在上涨期中,近郊的涨幅要略微高于中心城区,但总体比较有限。

综合来看,权衡上涨期的涨幅和下跌期的跌幅,还是以西城为代表的核心城区比较稳健。

大面积还是小面积

当然,这是不讨论刚需的问题,刚需的话,只需要考虑自己需求和承受能力就可以,我们这里讨论的是从投资价值的角度,看大房子还是小房子投资价格更大。

还是先看数据

从总体图上来看,面积单价是随着房屋面积的大小成反比的,也就是说,面积越小,单价越高,这基本符合大家的整体认知。

从涨跌幅角度来看,小面积的房子涨幅相对要快。下跌通道时,90-200平这个区间的房子相对更为稳健,200以上的大户型跌幅要更大。

综合来看,权衡上涨期的涨幅和下跌期的跌幅,还是以小户型的比较稳健。

买多少钱的房子最稳妥

我们仔细分析了2012年来,北京所有成交的总价中,多少钱的房子是成交量最为集中的, 也就是说这个价钱区间的房子是最被大家所接受的

根据数据我们制作了几年来的成交区间的动态排行图

从视频中看出,2013年以前,最为活跃的成交区间是100-200万的房子,2013年-2016年,价格涨到了200-300万区间,2016年以后主要的成交价格区间是300-400万,期间2017年一度最活跃的成交区间变成了400-500万,但是没有持续几个月,就又回落到了300-400万。

但是直到现在,最为抢手的两种总价区间还是300-400万和400-500万。

综合来看,作为投资者来说,最容易脱手的房子就是最应该出手的房子,因此,现阶段,首要的投资总价区间依然是300-500万的房子。

是不是一定要买靠近地铁的房子

北京的地铁近些年来已经取得了突飞猛进的增长,地铁的总里程数目前已达到609.8公里,共有22条线路,大部分城区基本都能够被地铁覆盖。

那么现在地铁因素对北京的房价的影响到底怎么样呢?

来看数据

从图上来看,总体来说,靠近地铁确实要比远离地铁,在房价体现上要高,而且,房价差距还有拉大的趋势。目前,总体平均来看,靠近地铁要比不靠近单价要高1.6万左右。

在这里,我们建议,买房子还是要买靠近地铁的,不管地铁里程修的如何如何多。

学区房能不能买?

首先,我们这里不讨论政策的因素,仅仅从数据的角度,也有一个前提,就是学区政策不发生大的改变的情况下。

我们的公众号上一篇发了关于北京学区政策影响的文章,学区房值多少钱?在这里,不详细阐述了。

仅仅说下结论:

1、北京的学区房概念基本从2012-2014年间开始启动,在这之前,学区和非学区的价格差距并不大;

2、同一行政区,相邻位置的牛小学区和普小学区,价差保持在2-3万元之间,占房价的比例应当在30%左右;

3、由于北京学区房还存在西城>东城、海淀>其他行政区的鄙视链,因此,高一等级的行政区可能还存在2万元左右的行政区溢价空间。

4、学区溢价还有进一步拉大的趋势

总结

以上我们分析了区位、面积、总价、地铁、学区等因素对北京房价的影响,这里我们小结下,希望能够给广大投资者一些数据方面的建议

再次重申下,我们这些不针对刚需,刚需还是要根据自身的经济承受力、工作位置、孩子入学等客观因素来全面考虑

1、尽量选择中心城区的房子;

2、房屋面积尽量避免大户型;

3、当前,房屋总价推荐选择300-500万区间;

4、尽量选择靠近地铁的房子;

5、如有可能,可以考虑学区。

以上的这些建议,想要全部满足,可能比较困难,但是优先次序可以从上到下来排列。

由于对房价的影响因素很多,很难做到全面,也希望大家在文章下面积极留言,共同探索更为客观的影响因素。

数据话房

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